Vous êtes locataire et vous vous demandez qui doit payer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) ou la redevance d’enlèvement des ordures ménagères (REOM) ? Il est fréquent de se sentir perdu face aux différentes charges locatives, et la TEOM/REOM ne fait pas exception. En effet, la complexité des règles et des exceptions peut rapidement rendre la situation confuse.
La répartition des charges entre propriétaire et locataire est une source fréquente de litiges. L’ ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement) estime qu’environ 15% des litiges liés au logement concernent la répartition des charges, dont une part significative est liée à la TEOM/REOM. Pour éviter tout malentendu, il est crucial de bien comprendre les règles en vigueur. Dans cet article, nous allons donc explorer en détail le fonctionnement de la TEOM/REOM dans le cadre d’une location, en abordant les aspects suivants : le principe de base de la charge récupérable, les exceptions à ce principe, les litiges potentiels et les recours possibles, l’impact de la TEOM/REOM sur le déménagement, et enfin, le lien entre la TEOM/REOM et l’écologie.
Le principe de base : la TEOM/REOM est une charge récupérable
Commençons par le commencement : la TEOM et la REOM, bien qu’étant des impôts locaux, sont considérées comme des charges récupérables par le bailleur auprès du locataire. Cela signifie que le *propriétaire REOM* paie la taxe à la commune, mais qu’il a le droit de se faire rembourser par son locataire via les charges locatives. Ce principe est encadré par la loi, et plus précisément par le décret n°87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables. Il est donc crucial de comprendre comment ce mécanisme fonctionne en pratique et quelles sont les implications pour le *locataire TEOM*.
Loi et textes de référence
Le décret n°87-713 du 26 août 1987 est le texte de référence en matière de charges récupérables. Il stipule explicitement que la TEOM est une charge que le propriétaire peut récupérer auprès du locataire. Il est important de noter que ce décret est complété par d’autres textes de loi et par la jurisprudence, qui peuvent apporter des précisions ou des exceptions à ce principe. Il est donc conseillé de se référer à ces textes pour une compréhension complète du sujet.
Conséquences pratiques pour le locataire
Concrètement, cela signifie que votre bailleur paiera la TEOM ou la REOM à sa commune ou intercommunalité, puis vous la refacturera mensuellement avec vos charges locatives. Imaginons, par exemple, que la TEOM annuelle s’élève à 300 euros. Votre propriétaire pourra alors vous demander 25 euros supplémentaires par mois (300/12 = 25) pour couvrir cette charge. Il est important de noter que ce montant doit être justifié par le propriétaire, comme nous le verrons plus loin. La compréhension de ce principe est le premier pas vers une gestion sereine de vos charges locatives.
- Le bailleur paie la TEOM/REOM à la commune.
- Il peut ensuite la récupérer auprès du locataire via les charges locatives.
- Le montant doit être justifié par le bailleur.
Importance de la justification des charges
La transparence est essentielle ! Le bailleur a l’obligation légale de justifier le montant de la TEOM ou de la REOM qu’il vous réclame. Cette justification prend généralement la forme d’une copie de l’avis d’imposition de la taxe foncière ou de la facture de la REOM. En tant que locataire, vous avez le droit de consulter ces *documents justificatifs*, et le bailleur ne peut pas s’y opposer. Ce droit de regard vous permet de vérifier que le montant réclamé est correct et correspond bien à la réalité.
En cas d’absence de *preuve* ou de contestation du montant, vous avez la possibilité de contester la charge auprès de votre bailleur. Il est conseillé de commencer par une lettre recommandée avec accusé de réception, expliquant les raisons de votre contestation. Si le litige persiste, vous pouvez saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC) ou, en dernier recours, le tribunal d’instance. Une absence de *justification* est un motif solide de contestation. D’ailleurs, l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, consultable sur Légifrance , prévoit une procédure de régularisation des charges locatives, offrant un cadre légal pour résoudre ces différends.
Les exceptions et particularités : quand le locataire ne paie pas
Si le principe général est que la TEOM/REOM est une charge récupérable, ce principe connaît des exceptions importantes qu’il convient d’examiner attentivement. Il existe des exceptions et des situations particulières où le locataire n’est pas tenu de la payer. Il est essentiel de connaître ces exceptions pour ne pas payer indûment des charges qui ne vous incombent pas. Ces exceptions sont souvent liées à la nature du logement, à sa période d’occupation, ou au système de facturation de la REOM.
Logements exonérés de TEOM
Certains logements peuvent bénéficier d’une exonération temporaire de TEOM. C’est notamment le cas des logements neufs pendant une période déterminée, généralement de deux ans, ou des logements situés dans des zones de revitalisation rurale (ZRR). Cette exonération est décidée par la commune ou l’intercommunalité. Si votre logement est exonéré, votre propriétaire ne peut pas vous réclamer le remboursement de la TEOM. N’hésitez pas à vous renseigner auprès de votre mairie pour connaître les éventuelles exonérations applicables à votre logement.
Logements vacants
Si votre logement est inoccupé pendant une période de vacance locative, votre bailleur ne peut pas vous réclamer la TEOM correspondant à cette période. Pour que la vacance locative soit prise en compte, il faut que le logement soit effectivement inoccupé et non meublé. Si vous quittez votre logement en cours d’année, vous ne serez redevable de la TEOM que pour la période où vous avez effectivement occupé le logement. Il est donc important de bien vérifier les dates de début et de fin de votre bail.
Locations saisonnières
Dans le cadre d’une location saisonnière, la TEOM/REOM est généralement incluse dans le prix de la location. En effet, le propriétaire qui loue son logement de manière occasionnelle prend en charge l’ensemble des charges, y compris la TEOM/REOM. Cependant, dans certains cas exceptionnels, notamment pour les locations saisonnières de longue durée, le bailleur peut prévoir une clause spécifique dans le contrat de location, précisant que le locataire est redevable de la TEOM/REOM. Il est donc important de bien lire le contrat de location avant de le signer.
Cas des immeubles en copropriété
Dans un immeuble en copropriété, la TEOM/REOM est répartie entre les copropriétaires en fonction de leurs tantièmes de copropriété. Le bailleur répercute ensuite sa part de TEOM/REOM sur son locataire, comme nous l’avons vu précédemment. Pour vérifier que le montant réclamé est correct, vous pouvez demander à votre propriétaire de vous fournir une copie du relevé de charges de copropriété, qui mentionne la répartition de la TEOM/REOM entre les copropriétaires. Cela vous permettra de vous assurer que le montant réclamé correspond bien à la part de TEOM/REOM imputable à votre logement.
Cas de la REOM et de la facturation au service rendu
De plus en plus de communes mettent en place la REOM (Redevance d’Enlèvement des Ordures Ménagères) à la place de la TEOM. La REOM est facturée en fonction du service rendu, c’est-à-dire en fonction du volume de déchets produits ou du nombre de levées de poubelles. Ce système est censé être plus équitable, car il incite au tri et à la réduction des déchets. Cependant, la répartition de la REOM entre *propriétaire REOM* et *locataire REOM* peut être plus complexe, surtout si le système de facturation n’est pas individualisé.
Si la commune facture la REOM en fonction du nombre de levées de poubelles, il est important d’avoir un système de comptage individualisé pour chaque logement. Cela peut prendre la forme d’un badge ou d’une puce électronique associée à chaque poubelle. Si le système n’est pas individualisé, le bailleur devra répartir la REOM entre les locataires en fonction de critères objectifs, tels que la surface du logement ou le nombre d’occupants. Ce calcul doit être transparent et justifié. Imaginons une commune qui a adopté la REOM incitative avec un coût de 5€ par levée du bac gris (ordures ménagères non recyclables). Si un locataire ne sort son bac que 2 fois par mois, sa REOM sera de 10€, tandis qu’un autre locataire qui le sort 4 fois par mois paiera 20€. Cela encourage directement la réduction des déchets.
De plus en plus de communes adoptent des systèmes de bacs individuels avec une puce électronique. Cette puce permet d’enregistrer le nombre de levées de chaque bac, ce qui permet une facturation plus précise et plus transparente. Le *locataire REOM* peut ainsi contrôler sa consommation et adapter son comportement en conséquence. Ce système favorise également la sensibilisation au tri et à la réduction des déchets. Certaines communes proposent même des réductions de REOM pour les foyers qui compostent leurs déchets organiques.
| Type de Logement | Exonération TEOM/REOM possible ? | Conditions |
|---|---|---|
| Logement Neuf | Oui | Pendant une durée déterminée (généralement 2 ans), selon la commune. |
| Logement Vacant | Oui | Si non occupé et non meublé. |
| Location Saisonnière | Non (généralement incluse dans le prix) | Sauf clause contraire dans le contrat pour les locations de longue durée. |
Les litiges et les recours possibles
Malgré toutes ces explications, des litiges peuvent survenir entre locataire et bailleur concernant la TEOM/REOM. Il est donc important de connaître les motifs de contestation possibles et les recours dont vous disposez en tant que *locataire TEOM*. Les litiges les plus fréquents concernent l’absence de *justificatifs*, les erreurs de calcul, le non-respect des règles de répartition, ou les problèmes liés à la facturation de la REOM.
Motifs de contestation de la TEOM/REOM par le locataire
Plusieurs motifs peuvent justifier une contestation de la TEOM/REOM par le locataire. Le motif le plus fréquent est l’absence de *preuves* de la part du bailleur. Si votre propriétaire ne vous fournit pas de copie de l’avis d’imposition de la taxe foncière ou de la facture de la REOM, vous êtes en droit de contester le montant réclamé. Un autre motif de contestation possible est une erreur de calcul du montant réclamé. Vérifiez attentivement le calcul effectué par votre bailleur, et n’hésitez pas à lui demander des explications si vous constatez une erreur.
Le non-respect des règles de répartition (logement vacant, exonération) est également un motif de contestation valable. Si votre logement est exonéré de TEOM, ou s’il est resté vacant pendant une certaine période, votre bailleur ne peut pas vous réclamer le remboursement de la TEOM correspondant à cette période. Enfin, des problèmes avec le système de facturation de la REOM (si applicable) peuvent également justifier une contestation. Par exemple, si vous estimez que le nombre de levées de poubelles facturé est incorrect, vous pouvez demander à votre bailleur de vous fournir des preuves.
- Absence de *documents justificatifs* de la part du bailleur.
- Calcul erroné du montant réclamé.
- Non-respect des règles de répartition (logement vacant, exonération).
- Problèmes avec le système de facturation de la REOM (si applicable).
Procédure de contestation
La procédure de contestation de la TEOM/REOM se déroule en plusieurs étapes, décrites dans le tableau ci-dessous :
| Étape | Action | Délai |
|---|---|---|
| 1 | Envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire, expliquant les raisons de la contestation. | Dès la réception de l’avis de charge contesté |
| 2 | Saisine de la Commission Départementale de Conciliation (CDC) si le litige persiste et si le propriétaire ne répond pas ou refuse la contestation. | Après un délai raisonnable sans réponse du propriétaire (environ 1 mois) |
| 3 | Saisine du tribunal d’instance (ou tribunal de proximité) si la conciliation échoue. Il est fortement recommandé de faire appel à un avocat dans ce cas. | Après réception du procès-verbal de non-conciliation de la CDC. |
Conseils pratiques pour éviter les litiges
La meilleure façon d’éviter les litiges liés à la TEOM/REOM est de se renseigner et de communiquer avec votre bailleur. Avant de signer votre bail, vérifiez attentivement les clauses relatives aux charges, et n’hésitez pas à poser des questions à votre propriétaire si vous avez des doutes. Demandez-lui également de vous fournir les *preuves* de la TEOM/REOM dès le début de la location. Renseignez-vous sur le système de collecte des ordures ménagères mis en place par votre commune, et respectez les consignes de tri. Enfin, conservez une trace écrite de toutes vos communications avec votre bailleur, notamment les lettres, les e-mails, et les SMS. Ces documents pourront vous être utiles en cas de litige.
- Vérifier attentivement le bail locatif et les clauses relatives aux charges.
- Demander les *justificatifs* de la TEOM/REOM au propriétaire.
- Se renseigner sur le système de collecte des ordures ménagères mis en place par la commune.
- Conserver une trace écrite de toutes les communications avec le bailleur.
TEOM/REOM et déménagement : ce qu’il faut savoir
Le déménagement est une période charnière où il est important de faire le point sur les charges locatives, notamment la TEOM/REOM. La régularisation des charges en fin de bail et la restitution du dépôt de garantie sont des étapes clés qu’il convient de ne pas négliger.
Régularisation des charges en fin de bail
En fin de bail, le bailleur doit effectuer une régularisation des charges. Cela signifie qu’il doit comparer les provisions pour charges que vous avez versées pendant la location avec les dépenses réelles. Si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, il doit vous rembourser la différence. Si les provisions sont inférieures aux dépenses réelles, vous devez lui verser un complément. La TEOM/REOM est prise en compte dans cette régularisation. Le propriétaire doit vous fournir un décompte précis des charges, avec les *documents justificatifs* correspondants. Il est important de vérifier attentivement ce décompte pour s’assurer qu’il est correct.
Dépôt de garantie
Le dépôt de garantie peut être utilisé pour couvrir les charges impayées, y compris la TEOM/REOM. Si vous avez des charges impayées à la fin de la location, le bailleur peut les déduire de votre dépôt de garantie. Cependant, il doit justifier les sommes retenues en vous fournissant un décompte précis des charges et les *preuves* correspondantes. Si vous contestez les sommes retenues, vous pouvez saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC) ou le tribunal d’instance.
Conseils pour un déménagement serein
Pour un déménagement serein, il est conseillé d’effectuer un état des lieux de sortie précis et détaillé, en présence du bailleur ou de son représentant. Demandez à votre propriétaire une estimation des charges à régulariser avant votre départ. Conservez tous les documents relatifs au bail et aux charges, notamment les quittances de loyer, les décomptes de charges, et les *justificatifs* de TEOM/REOM. Ces documents pourront vous être utiles en cas de litige.
TEOM/REOM et écologie : quel impact ?
La TEOM/REOM peut avoir un impact significatif sur l’environnement, notamment en incitant au tri sélectif et à la réduction des déchets. Les communes qui ont mis en place une REOM incitative encouragent les habitants à adopter un comportement plus responsable en matière de gestion des déchets.
Liens entre la TEOM/REOM et les incitations au tri sélectif
Si votre commune a mis en place une REOM incitative, cela signifie que le montant de votre redevance est modulé en fonction du volume de vos ordures ménagères non recyclables. Plus vous triez vos déchets, moins vous payez de redevance. Ce système est donc un puissant incitatif au tri sélectif. Certaines communes proposent même des réductions de REOM pour les foyers qui compostent leurs déchets organiques, ou qui utilisent des couches lavables pour leurs enfants. Ces initiatives contribuent à réduire la quantité de déchets envoyés à l’incinération ou à l’enfouissement, et à préserver l’environnement.
Responsabilité du locataire et du propriétaire en matière de tri
En tant que locataire, vous avez la responsabilité de respecter les consignes de tri de votre commune. Cela signifie que vous devez séparer les déchets recyclables (papier, carton, plastique, verre) des ordures ménagères non recyclables. Vous devez également utiliser les conteneurs de tri appropriés, et respecter les jours et les heures de collecte. Votre bailleur peut vous aider en mettant à votre disposition des équipements de tri (bacs, conteneurs), et en vous informant sur les consignes de tri de la commune. L’ ADEME a démontré que les foyers qui trient leurs déchets produisent en moyenne 30% de déchets en moins que les autres, ce qui représente un gain significatif pour l’environnement.
Prenons l’exemple de la commune de Roubaix, qui a mis en place un projet de compostage collectif ambitieux. Les habitants sont invités à déposer leurs déchets organiques (épluchures de fruits et légumes, marc de café, etc.) dans un composteur commun. Le compost ainsi produit est ensuite utilisé pour enrichir les sols des jardins partagés de la commune. Ce projet permet de réduire la quantité de déchets envoyés à l’incinération, de valoriser les déchets organiques, et de créer du lien social entre les habitants. La TEOM/REOM peut être un outil pour financer ce type de projet. Par ailleurs, selon une étude de l’ ADEME , la mise en place de compostage collectif permet de réduire de 15 à 20 % le volume des ordures ménagères résiduelles.
| Commune | Type de Collecte | Pourcentage de Tri (2023) |
|---|---|---|
| Ville A | REOM Incitative (volume) | 45% |
| Ville B | TEOM (forfaitaire) | 30% |
| Ville C | REOM Incitative (poids) | 50% |
En conclusion
La TEOM/REOM est une charge récupérable, mais de nombreuses exceptions existent. En tant que *locataire TEOM*, il est impératif de connaître vos droits et vos obligations pour éviter les litiges. Une bonne communication avec votre bailleur et une compréhension claire du système de collecte des ordures ménagères de votre commune sont les clés d’une gestion sereine de vos charges locatives. N’oubliez pas, la transparence est essentielle !
Si vous avez des doutes, n’hésitez pas à contacter votre propriétaire, votre agence immobilière, ou l’ ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement) de votre département. Ces organismes sont là pour vous informer et vous conseiller. La question de la gestion des déchets est une préoccupation majeure de notre société. La TEOM/REOM est un outil qui peut contribuer à sensibiliser les citoyens à cette question, et à les inciter à adopter un comportement plus responsable. L’avenir de la TEOM/REOM pourrait bien passer par une généralisation de la REOM incitative, afin d’encourager encore davantage le tri sélectif et la réduction des déchets.