Fixer un prix de vente : comment se déroule une estimation immobilière ?

Ce que l’agent fait vraiment pendant une estimation (et ce que vous ne voyez pas)

Quand j’arrive chez vous, je ne fais pas que regarder les pièces. Les dix premières minutes, je reste dehors. Je regarde la rue, les voitures garées, l’état des façades voisines. À Jacou, une maison proche du tramway T2 ne vaut pas la même chose qu’une maison au calme vers les garrigues. Ce contexte-là, aucune photo ne le montre.

Une fois à l’intérieur, je note ce que les propriétaires oublient souvent de mentionner. L’humidité dans l’angle du salon. Le bruit de la route nationale qu’on entend fenêtre ouverte. La luminosité réelle à 10h du matin. Ce que je constate souvent : les vendeurs surestiment leur bien de 10 à 15% par attachement affectif. Résultat ? Le bien reste des mois en vente, puis on finit par baisser le prix en dessous de l’estimation initiale.

Après la visite, le travail continue. Je consulte la base Demande de Valeurs Foncières qui recense les transactions immobilières des 5 dernières années. Je compare votre bien avec les ventes récentes du même quartier. Même rue parfois. C’est ça, les comparables.

• J+0
  Prise de rendez-vous téléphonique
• J+1 à J+3
  Visite estimation sur place (45 min en moyenne)
• J+3 à J+5
  Analyse des comparables et rédaction de l’avis de valeur
• J+5 à J+7
  Remise du document et échanges sur la stratégie de prix

Les 4 critères qui font vraiment bouger le prix sur le nord de Montpellier

Je ne vais pas vous lister les 15 critères théoriques qu’on trouve partout. Sur le terrain, au nord de Montpellier, quatre éléments font basculer une estimation de plusieurs dizaines de milliers d’euros. Le reste ? Des détails.

L’emplacement reste le critère numéro un. À Castelnau-le-Lez, une maison à 300 mètres du tramway T2 se vend plus vite qu’une maison identique à 2 km. À Jacou, la proximité des écoles Montessori ou du centre-village change la donne. Sur ce secteur, le prix moyen tourne autour de 3 500 à 3 600 € du mètre carré selon les données des notaires relayées par ParuVendu qui cite un prix de 3 570 €/m² à Montpellier. Mais entre le Crès et Clapiers, l’écart peut atteindre 400 €/m².

Le DPE pèse de plus en plus lourd. Un appartement classé G subit une décote d’environ 12%. Sur une maison à 350 000 €, ça représente plus de 40 000 € en moins. Et depuis janvier 2025, ces logements ne peuvent plus être loués. Les acheteurs le savent.

L’état général du bien joue différemment selon les postes. Une cuisine datée, ça se change. Une toiture à refaire, c’est 15 000 à 25 000 € de décote immédiate. Dans les estimations que je réalise sur le nord de Montpellier, les gros travaux structurels (toiture, isolation, façade) impactent bien plus le prix que la décoration intérieure.

Estimation en ligne vs estimation terrain : l’écart que personne n’explique

Je vais être direct. Les estimations en ligne donnent un ordre de grandeur. Pas un prix de vente. La différence ? L’algorithme ne sait pas que votre voisin fait des travaux le week-end, que la copropriété a voté un ravalement à 8 000 € par lot, ou que le DPE affiché date de 2018.

D’après le Journal de l’Agence analysant les données 2025, les logements classés F ou G accusent une décote moyenne de 15%, soit environ 450 € de moins par mètre carré par rapport aux biens classés D. Ces passoires thermiques restent aussi plus longtemps sur le marché : 84 jours en moyenne contre 79 pour les biens mieux classés.

L’avis de valeur d’un agent n’a pas de valeur juridique, contrairement à l’expertise certifiée. Mais pour vendre, c’est lui qui compte. L’expertise sert aux situations conflictuelles : partage successoral, divorce, donation.

Les erreurs qui faussent votre estimation (et comment les éviter)

L’erreur la plus fréquente que je vois chez les vendeurs ? Cacher les défauts. Soyons clairs : je les trouverai. Et si je ne les trouve pas, l’acheteur ou son diagnostiqueur les trouvera. Mieux vaut les mentionner d’emblée pour ajuster le prix plutôt que de perdre une vente à cause d’une mauvaise surprise.

Autre piège classique : ne pas préparer les documents. Quand je demande le montant des charges, la date du dernier ravalement ou les factures de la chaudière, et que le propriétaire ne sait pas, ça ralentit tout. Et ça donne une mauvaise impression aux acheteurs potentiels ensuite.

Je recommande toujours de faire au moins deux estimations terrain avant de fixer votre prix. Pas pour mettre les agences en concurrence sur le montant annoncé, mais pour croiser les analyses. Si deux professionnels arrivent au même ordre de grandeur, vous tenez votre fourchette réaliste.

Pour obtenir une estimation gratuite sur le secteur nord de Montpellier, vous pouvez consulter le site alpaca.immo et prendre rendez-vous directement. Je me déplace sans engagement sur Castelnau-le-Lez, Jacou, Le Crès et Clapiers.